Після багаторічних дискусій минулого тижня Верховна Рада нарешті прийняла закон Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку. Згідно з перехідними положеннями закону, він має набути чинності з 1 липня 2015 року, пише Олена Романюк у №20 журналу Корреспондент від 22 травня 2015 року. Але цього може і не статися: у документа знайшлося чимало противників. Як повідомив Корреспонденту голова Спілки власників житла Києва Сергій Дєдов, 21 травня громадськість має намір пікетувати Адміністрацію Президента з вимогою ветувати прийнятий документ. Закон по суті відправляє мешканців багатоповерхівок з їхніми проблемами і будинками, які вимагають капітальних ремонтів, «у вільне плавання» На думку активістів, закон, який пропонує повне роздержавлення житлово-комунальної сфери та зняття з держави зобов'язань щодо фінансування та утримання багатоквартирних будинків, по суті відправляє мешканців багатоповерхівок з їхніми проблемами і будинками, які вимагають капітальних ремонтів, «у вільне плавання». І куди занесе їх комунально-бюрократичне течія, ніхто не знає. Тягар відповідальності Як і слід було очікувати, ключова ідея закону № 1565 – передати функції з експлуатації та управління багатоповерховими будинками об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). У законі тепер передбачено, що в одному багатоквартирному будинку може бути створене тільки одне об'єднання. Саме воно має здійснювати управління будинком – зокрема наймати підрядників і укладати договори з постачальниками комунальних послуг. А в разі, якщо мешканці не зможуть самоорганізуватися, компанію з управління будинком їм просто нав'яжуть. Якщо їм пощастить, це буде нормальна структура або колишній комунальний ЖЕК, який поліпшив обслуговування під гнітом конкуренції. В іншому разі власники квартир не застраховані від завищених тарифів, розкрадання коштів й елементарного самодурства управлінців. Нагадаємо, ідея створення ефективного власника житла – того самого ОСББ – і передачі функцій з управління житловим фондом приватним компаніям мусолиться в Україні з 2001 року. Лежала вона і в основі останньої Загальнодержавної програми реформування і розвитку ЖКГ на 2009-2014 роки, згідно з якою на кінець 2014-го в країні планувалося створити 45.530 ОСББ. Але, як свідчать дані Мінрегіону, станом на 1 січня 2015 року ця цифра ледве досягла 16.536, що становить лише 36% від запланованого. Основна причина провалу процесу створення об'єднань, за словами експертів, – елементарна лінь жителів висоток. Інша причина непопулярності ідеї створення ОСББ – недосконалість українського законодавства Основна причина провалу процесу створення об'єднань, за словами експертів, – елементарна лінь жителів висоток. «Проблемним залишається саме небажання громадян бути власниками своїх будинків і нести повну відповідальність за свою власність», – каже Діна Сидорук, партнер адвокатського об'єднання Кросондович Лойерс. Майже 60% населення України – люди старше 40 років. Їхня свідомість давно ввібрала в себе радянський досвід у сфері обслуговування – з низькою якістю сервісу і мінімальними тарифами. Зате за такої системи вони могли ні про що не думати і вже тим більше не нести за свій будинок повної відповідальності. Інша причина непопулярності ідеї створення ОСББ у широких мас – недосконалість українського законодавства. Адже Закон України Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків був прийнятий ще 29 листопада 2001 року і не враховував безлічі важливих моментів. Наприклад, в ньому відсутня норма про обов'язковість надання інформації з реєстру прав на нерухоме майно, яка повинна забезпечувати легітимність установчих і загальних зборів ОСББ, а також правильність підрахунку голосів. На сьогодні отримати такі відомості можна тільки від самого власника, оскільки інформація в реєстрі прав на нерухоме майно закрита. Крім того, не вирішено питання із земельними ділянками, на яких розташовані багатоквартирні будинки. Згідно з чинним законом, власністю власників квартир вони не є. Звичайно, прийнятий депутатами новий закон ці проблеми де-юре враховує. Зокрема, передбачає надання інформації з реєстру прав на нерухоме майно, а також безоплатно передає прибудинкову територію у спільну власність власників квартир та нежитлових приміщень у будинку. Але де-факто ці питання залишаються відкритими. «Незважаючи на загальний позитивний ефект від закону, деякі питання, як і раніше, залишаються без відповіді. Наприклад, питання про те, як визначити прибудинкову територію у населених пунктах, де відсутній генеральний план», – зазначає Олександр Буртовий, партнер юридичної фірми Антіка. А як отримати виписку з реєстру, якщо сам реєстр ведеться в Україні щонайбільше останніх роки два? Що робити людям, які отримали або купили квартиру 20-40 років тому? Комунальний кримінал Окремі питання викликає у громадськості і тема компаній з управління. «Відповідальність людини, яка дає дому керуючого, в законі не виписана. Відповідальність керуючого перед власником не виписана. Ніхто не знає, які документи, звіти має право вимагати мешканець від управителя, з якою періодичністю», – перераховує Дєдов. Водночас, за словами Буртового, якщо функції управителя в більшості випадків виконуватимуть нинішні ЖЕКи, існує ризик узурпації ринку житлово-комунальних послуг. «Замість конкуренції між ними може бути «домовленість» про надання тих самих послуг, що і зараз, але за більш високими цінами», – каже юрист. Узурпація ринку житлово-комунальних послуг в Україні вже відбувається. Причому не з боку ЖЕКів, а з боку приватних компаній з управління, наприклад, афілійованих із забудовниками Тим часом, як стверджують мешканці багатоповерхівок, узурпація ринку житлово-комунальних послуг в Україні вже відбувається. Причому не з боку ЖЕКів, а з боку приватних компаній з управління, наприклад, афілійованих із забудовниками. Як виявилося, управляти новобудовами – досить прибуткова справа. Особливо якщо ти жодної копійки не вкладаєш у підтримання нормального стану житлового фонду, та ще й отримуєш плату за всі некомерційні приміщення, що здаються в оренду. Саме такі будинки забудовники категорично відмовляються передавати на баланс ОСББ, воліючи вичавлювати соки з мешканців самостійно. «Ми змогли змінити компанію з управління і піти від компанії-забудовника тільки після того, як взяли на себе частину дебіторської заборгованості. Це сталося чотири роки тому», – розповідає голова правління ОСББ Флагман Євген Биченко. За його словами, змінити управителя їх змусили не тільки завищені тарифи (раніше квартплата в будинках становила 3,05 грн, зараз – 2,40 грн), але й те, що зібрані на ремонт і підтримку будинків гроші йшли в нікуди. «А зараз на накопичені за чотири роки гроші ми провели модернізацію під'їздів, побудували дитячий майданчик», – каже Биченко. Менше пощастило в цьому плані членам ОСББ 13 квартал і Абрикос. Тут мешканці досі судяться з кишеньковими керувальними компаніями забудовників. Причому безрезультатно – передавати функції управління майном жителям будинків компанії категорично відмовляються. «Попри те, що ми створили об'єднання ще рік тому, компанія Сервіс Плюс всіляко блокує передачу будинку на баланс товариства, – ділиться наболілим член правління ОСББ Абрикос Олександр Єфремов. – І це притому, що вона не тільки неякісно виконує свої зобов'язання, наживається на здачі в оренду численних комерційних приміщень, обслуговування яких також лягає на наші плечі, але ще й загрожує безпеці жителів». За словами Єфремова, в його будинку порушені практично всі заходи пожежної безпеки, а технічний поверх переобладнаний і зданий в оренду під офіси. «Нові будинки – надто ласий шматочок, щоб від нього добровільно відмовлятися», – каже адвокат Тетяна Монтян. Інша справа старий житловий фонд. Його, як і варто було очікувати, експлуатувати, навпаки, ніхто не хоче. «І якщо на цей момент ще й відмовитися від послуг комунальних ЖЕКів (як пропонує закон № 1565), то це може призвести до повного руйнування системи житлово-комунальних послуг», – вважає Монтян. Експерт: Проблемний момент полягає в тому, що 70% житлового фонду в Україні вимагає негайного капітального ремонту. Якщо старий будинок передається на баланс ОСББ, то чиновники перестають за нього відповідати «Проблемний момент полягає в тому, що 70% житлового фонду в Україні вимагає негайного капітального ремонту, – пояснює Сидорук. – Тому, якщо старий будинок передається на баланс ОСББ, то чиновники перестають за нього відповідати, а вся відповідальність за стан будівлі автоматично переводиться на її жителів». Крім того, додає експерт, в цьому випадку всі витрати, пов'язані з ремонтом старого будинку, лягають на плечі його мешканців, а підвищення витрат на його утримання призводить до підвищення квартплати. Враховуючи всі ці невирішені питання, фахівці прогнозують, що громадськість далеко не однозначно сприйме введення ОСББ як однієї з можливих форм управління. Навіть незважаючи на те, що в правовому полі вже давно не існує будинків комунальної власності, оскільки будинок сам по собі вже є власністю, а ОСББ – лише механізм прийняття рішень співвласниками про те, як розпоряджатися цією власністю. Необхідні більш чіткі механізми вирішення питання роздержавлення сфери ЖКГ. І над ними, за словами експертів, ще потрібно працювати і працювати. *** Цей матеріал опублікований в № 20 журналу Корреспондент від 22 травня 2015 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованими на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.
